Wat zegt de wet?
Een regel die specifiek over afbraak gaat, vonden we niet. In de praktijk betekent het: brengt de sloop van jouw woning schade toe aan de gemene muur of aan de woning van je buur, dan is die schade aan jou te wijten.
- Een muur op de perceelsgrens wordt vermoed gemeen te zijn, en elke buur wordt vermoed voor de helft eigenaar te zijn, tenzij een titel of tegenbewijs iets anders zegt. De regels staan in de artikelen 3.103 tot 3.113 van Boek 3.
- De kosten van herstel en heropbouw zijn ten laste van de mede-eigenaars, behalve als ze aan één van de buren te wijten zijn.
- Elke buur mag de muur gebruiken, maar niet zo dat hij de rechten van de ander schaadt.
- Je kan afstand doen van de mandeligheid, maar niet als je de muur blijft gebruiken of de schade zelf veroorzaakte. Dat gebeurt bij de notaris.
- Omgekeerd kan een buur een muur gemeen maken door de helft van de waarde van de muur en van de grond eronder te betalen.
Burenhinder: aansprakelijk, ook zonder fout
Artikel 3.101 van het Burgerlijk Wetboek verbiedt abnormale hinder voor je buren. Veroorzaken de werken toch schade, dan kan je aansprakelijk zijn, ook als je niets fout deed. Als eigenaar en opdrachtgever sta je bovendien in voor de hinder die je aannemer veroorzaakt.
Bij ernstige risico's voor de veiligheid of gezondheid kan je buur zelfs preventieve maatregelen vragen, tot het stilleggen van de werken toe. Maak daarom schriftelijk afspraken met je afbraakfirma over wie wat vergoedt als er schade is.
Heropbouwen tegen de gemene muur
- Je mag tegen een gemene muur aanbouwen. Werken in de muur mogen tot de helft van de dikte, met voorafgaand akkoord van je buur. Weigert die, dan legt de rechter de voorwaarden vast.
- Bouw je hoger dan de bestaande muur, dan mag je hem op eigen kosten verhogen. Het verhoogde deel is van jou. Kan de muur dat niet dragen, dan herbouw je hem op eigen kosten.
- Vensters of andere openingen in een gemene muur zijn niet toegestaan.
- Isoleren aan de kant van je buur, over de perceelsgrens, doe je niet zonder akkoord. Komt het er niet, dan kan de vrederechter beslissen.
Zo bescherm je jezelf en je buren
- Laat vóór de werken een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen opmaken. Wettelijk is dat niet verplicht, maar het is altijd nuttig. Ze moet tegensprekelijk zijn: je buur is erbij of tekent mee.
- Spreek af met de afbraakfirma hoe de gemene muur beschermd wordt: het deel tegen de muur gebeurt vaak met de hand.
- Spreek af wie de muur na de sloop waterdicht afwerkt als er een tijd geen nieuwbouw tegen komt.
- Vraag de verzekering van de afbraakfirma (burgerlijke aansprakelijkheid) op. Een verzekering alle bouwplaatsrisico's is niet verplicht, maar kan in het luik aansprakelijkheid ook bovenmatige burenhinder dekken. Vraag uitdrukkelijk of burenhinder gedekt is.
- Laat na de werken een tweede plaatsbeschrijving maken als er twijfel is over schade.
Dienst
Woning slopen in Limburg
Een volledige woning afbreken tot op de fundering of bouwklaar, met vergunning, asbest en afvoer geregeld.
Veelgestelde vragen
Moet ik mijn buren verwittigen voor een sloop?
De vergunningsaanvraag wordt aangeplakt en buren kunnen binnen 30 dagen beroep aantekenen. Daarnaast is het verstandig om hen zelf te verwittigen en een tegensprekelijke plaatsbeschrijving te laten maken.
Wie betaalt de afwerking van de gemene muur na de sloop?
Daar is geen vaste regel voor. De wet zegt wel dat kosten die aan één buur te wijten zijn, door die buur gedragen worden. Omdat de muur blootgesteld wordt door jouw werken, verwacht je buur meestal dat jij voor de waterdichte afwerking zorgt. Leg het vooraf schriftelijk vast.
Wat als we het niet eens raken?
De eerste stap is een verzoening bij de vrederechter. Een akkoord wordt vastgelegd in een proces-verbaal dat geldt als een vonnis. Lukt dat niet, dan volgt een gerechtelijke procedure. Ook een voorlopige maatregel, zoals het opschorten van de werken, is mogelijk.
Bronnen
Geraadpleegd: Homegrade: gemeenheid (Boek 3 BW), Lexora: schade door bouwwerken bij de buren, Jubel.be: burenhinder bij bouwen en verbouwen, Studio Legale: ABR-verzekering, De Groote - De Man: isoleren aan de kant van de buur, Embuild Vlaams-Brabant: waarom een plaatsbeschrijving, Vlaanderen.be: slopen. Nagekeken op 17 oktober 2026.