De voorwaarden voor je eigen woning
Je moet er zonder uitstel gaan wonen en die voorwaarden blijven gelden tot 31 december van het vijfde jaar na het jaar waarin je de woning voor het eerst in gebruik nam.
Sinds 1 juli 2025 wordt "enige woning" per bouwheer apart beoordeeld, ook bij gehuwden. Bij mede-eigendom geldt het tarief naar verhouding van de eigendomsaandelen.
Ook verhuur kan: sociale verhuur van minstens 15 jaar, zonder oppervlaktegrens, en private verhuur van minstens 15 jaar aan iemand die er zijn domicilie heeft, met maximaal 200 m². Bij verkoop van een herbouwde woning ligt de grens op 175 m², behalve bij sociale verhuur.
- Het gaat om de eigen en enige woning van de bouwheer.
- Je neemt er je domicilie.
- De bewoonbare oppervlakte is maximaal 200 m².
Wat veranderde in 2025?
Het tijdelijke overgangsregime voor verkoopprojecten via sloop en heropbouw liep af op 30 juni 2025. Volgens Embuild geldt het permanente tarief van 6% voor verkoopprojecten vanaf 1 juli 2025. De Programmawet verscheen op 29 juli 2025 in het Staatsblad, met een tolerantie die toepassing vanaf 1 juli 2025 toelaat.
De regeling is permanent; een einddatum vonden we niet. De administratie werkte ze uit in circulaire 2025/C/48. Leg je eigen situatie toch voor aan je boekhouder of architect.
Hoe pas je het toe?
Je dient een verklaring in via MyMinfin, bij "Mijn interacties", "Een formulier invullen". Voor eigen bewoning is dat formulier 111/1, voor sociale verhuur 111/2, voor private verhuur 111/5 en bij verkoop 111/3. Dien ze in voor de btw opeisbaar wordt, dus voor de eerste factuur of betaling.
Je aannemer krijgt een kopie van het ontvangstbewijs en past dan 6% toe op de factuur. Vraag in je offerte uitdrukkelijk of de firma 6% toepast.
Verkoop je de herbouwde woning?
Ook de verkoop van een afgebroken en heropgebouwde woning kan aan 6%, voor dezelfde drie bestemmingen: eigen bewoning, sociale verhuur of private verhuur. De grens ligt dan op 175 m² bewoonbare oppervlakte, behalve bij sociale verhuur.
Dezelfde partij moet de woning afbreken, heropbouwen en verkopen, en de verkoop moet nauw verbonden zijn met de afbraak en heropbouw. Bij verkoop op plan kan de verklaring tot de levering, meestal de voorlopige oplevering. Koper en verkoper ondertekenen dan samen formulier 111/3.
Wat valt niet onder 6%?
- Werken die niet over de woning zelf gaan, zoals tuinaanleg en afsluitingen.
- Zwembaden, sauna's, tennisterreinen en vergelijkbare installaties.
- Het reinigen van de woning.
- Onderdelen van een centrale verwarming op fossiele brandstof, zoals branders en regeltoestellen.
- Afwerkingswerken in jouw opdracht kunnen nog aan 6%, maar ten laatste tot 31 december van het jaar waarin je de woning in gebruik nam.
Wat als je de voorwaarden niet naleeft?
Het risico ligt bij jou, niet bij de aannemer. Je verklaring ontslaat de aannemer van aansprakelijkheid voor oppervlakte en bestemming, behalve bij samenspanning of als het overduidelijk niet klopt.
Verandert de bestemming na je verklaring, bijvoorbeeld omdat je toch verhuurt of verkoopt, dan moet je het voordeel regulariseren en verlies je het verlaagde tarief. Haal je de voorwaarden van bij het begin niet, dan geldt gewoon 21% op de afbraak en heropbouw.
Dienst
Woning slopen in Limburg
Een volledige woning afbreken tot op de fundering of bouwklaar, met vergunning, asbest en afvoer geregeld.
Veelgestelde vragen
Geldt 6% btw ook voor de afbraak zelf?
De regeling heet afbraak en heropbouw: ze gaat over het geheel. Een afbraak zonder heropbouw, bijvoorbeeld om een bouwgrond te verkopen, valt er niet onder; dan geldt het normale tarief van 21%. Leg je concrete situatie voor aan je boekhouder.
Kan ik 6% krijgen als ik de nieuwe woning verhuur?
Ja, als je ze minstens 15 jaar verhuurt aan iemand die er zijn domicilie heeft en de bewoonbare oppervlakte maximaal 200 m² is. Bij sociale verhuur via een woonmaatschappij geldt geen oppervlaktegrens. Je dient dan formulier 111/5 of 111/2 in.
Bestaat er nog een sloop- en heropbouwpremie?
Nee. De Vlaamse premie van € 10.000 is stopgezet. De vergunning moest uiterlijk op 31 december 2025 goedgekeurd zijn.
Bronnen
Geraadpleegd: Bouwunie: btw-tarieven in de bouw, Embuild: permanent 6% voor sloop en heropbouw vanaf 1 juli, Bouwunie: nieuwe btw-regels in het Staatsblad, Forum for the Future: circulaire 2025/C/48 over 6% bij afbraak en heropbouw, Jubel.be (IMPOSTO): afbreken en heropbouwen aan 6% btw, OECCBB: nieuwe formulieren 111, Vlaanderen.be: sloop- en heropbouwpremie. Nagekeken op 17 oktober 2026.